Promesa de Compraventa de Inmueble
Formaliza la compra o venta de tu inmueble con una promesa de compraventa completa. Con arras, cláusula penal, saneamiento, verificación de vivienda familiar y patrimonio de familia. Compatible con crédito hipotecario, leasing y subsidio.
¿Qué es la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 (que subrogó el Art. 1611 del Código Civil). Mediante este contrato, las partes se comprometen a celebrar una compraventa definitiva ante notaría, en una fecha y lugar determinados.
Es el documento más importante en cualquier transacción inmobiliaria en Colombia. Fija las condiciones del negocio, protege a ambas partes y es requisito para tramitar un crédito hipotecario ante cualquier entidad financiera.
Los 4 requisitos de validez (Art. 89)
La promesa de compraventa tiene requisitos solemnes. Si falta alguno, la promesa es absolutamente nula:
- Constar por escrito: las promesas verbales no tienen ningún valor legal.
- Contrato prometido válido: las partes deben tener capacidad legal y el objeto debe ser lícito.
- Plazo o condición determinada: debe fijarse una fecha exacta para la escrituración. La Corte Suprema (SC3642-2019) declaró nula una promesa con fecha indeterminada.
- Determinación completa: el contrato prometido debe estar tan determinado que solo falte la tradición. Debe incluir la descripción completa del inmueble, el precio y la forma de pago.
Arras: tipos y diferencias
Las arras son una suma de dinero que se entrega como señal del negocio. Existen tres tipos con efectos jurídicos muy diferentes:
- Arras confirmatorias (Art. 1859 C.C.): se imputan al precio. No permiten retractarse. La parte incumplida responde por perjuicios.
- Arras de retractación (Art. 1860 C.C.): permiten a cualquier parte desistir. El que dio las arras las pierde; el que las recibió las devuelve dobladas.
- Arras confirmatorias penales: confirman el negocio y pre-liquidan los perjuicios por incumplimiento.
Importante: si no se especifica el tipo de arras en el contrato, la ley las presume de retractación (Art. 1861 C.C.). Las arras de retractación son incompatibles con la cláusula penal.
Protecciones especiales del inmueble
Antes de firmar una promesa, es fundamental verificar el certificado de tradición y libertad del inmueble para detectar:
- Hipotecas y embargos: un inmueble embargado NO puede venderse.
- Afectación a vivienda familiar (Ley 258/1996): requiere la firma del cónyuge. Sin ella, la venta es nula.
- Patrimonio de familia (Ley 70/1931): debe cancelarse antes de la escritura. Con hijos menores, requiere curador.
- Propiedad horizontal (Ley 675/2001): el nuevo propietario responde solidariamente por las cuotas de administración impagas del anterior.
¿Cómo generar tu promesa en Doculisto?
- Datos de las partes: información del vendedor y comprador, incluyendo estado civil.
- Descripción del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos y áreas.
- Estado jurídico: gravámenes, vivienda familiar y patrimonio de familia.
- Precio y forma de pago: arras, cuotas, crédito hipotecario o subsidio.
- Escrituración y entrega: fecha, notaría, distribución de gastos y entrega material.
- Genera y descarga: una promesa profesional con saneamiento, cláusula penal y mérito ejecutivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una promesa de compraventa de inmueble?
Es un contrato preparatorio regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, mediante el cual las partes (promitente vendedor y promitente comprador) se obligan a celebrar un contrato de compraventa definitivo mediante escritura pública, en una fecha y notaría determinadas. La promesa por sí sola NO transfiere la propiedad del inmueble.
¿Cuáles son los requisitos para que la promesa sea válida?
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige cuatro requisitos acumulativos: 1) Que conste por escrito; 2) Que el contrato prometido sea válido; 3) Que contenga un plazo o condición determinada que fije cuándo se celebrará la compraventa; 4) Que el contrato prometido esté completamente determinado (partes, inmueble, precio, condiciones). Si falta cualquiera de estos requisitos, la promesa es absolutamente nula.
¿Qué tipos de arras existen y cuál debo elegir?
Existen tres tipos: Arras confirmatorias (se imputan al precio, no permiten retractarse), arras de retractación (cualquier parte puede desistir: el que dio las arras las pierde, el que las recibió las devuelve dobladas) y arras confirmatorias penales (confirman el negocio y pre-liquidan los perjuicios). Si no se especifica el tipo, la ley las presume de retractación. Las arras de retractación son incompatibles con la cláusula penal.
¿Qué pasa si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar?
Si el inmueble tiene registrada una afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996), el cónyuge o compañero(a) permanente del vendedor DEBE firmar tanto la promesa como la escritura pública. La venta sin el consentimiento del cónyuge es absolutamente nula. Doculisto detecta esta situación y genera las cláusulas y advertencias correspondientes.
¿Puedo usar la promesa para compra con crédito hipotecario?
Sí. La promesa de compraventa es el documento estándar para iniciar el trámite de crédito hipotecario ante el banco. El contrato generado incluye cláusulas específicas para la forma de pago financiada: identificación de la entidad, monto del crédito, y manejo del saldo a escrituración. La fecha de escrituración puede coordinarse con el desembolso del crédito.
¿La promesa generada por Doculisto es válida legalmente?
Sí. La promesa cumple con los cuatro requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Incluye la descripción completa del inmueble con matrícula y linderos, el precio y forma de pago detallados, fecha exacta y notaría de escrituración, arras, cláusula penal, saneamiento por evicción y vicios ocultos, y verificación de vivienda familiar y patrimonio de familia.
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