Contrato de Arriendo de Local Comercial
Formaliza el arrendamiento de tu local comercial con un contrato completo. Canon de libre negociación, derecho de renovación imperativo, garantías, subarriendo configurable y cláusula penal conforme al Código de Comercio.
¿Por qué un contrato diferente al de vivienda?
El arrendamiento de locales comerciales se rige por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, un régimen completamente distinto al de la Ley 820 de 2003 que aplica a vivienda urbana. Las diferencias son fundamentales: en el arrendamiento comercial, el canon es de libre negociación, no hay tope de reajuste anual, se pueden exigir depósitos en dinero y las garantías son más amplias.
El Código de Comercio protege especialmente al arrendatario comercial que ha operado por 2 años o más, reconociéndole un derecho de renovación que es imperativo (Art. 524 C.Co.): las partes no pueden eliminarlo por pacto.
Normas imperativas del arrendamiento comercial
El artículo 524 del Código de Comercio declara que los artículos 518 a 523 son de carácter imperativo. Esto significa que cualquier cláusula contractual que los contraríe no produce efecto alguno:
- Derecho de renovación (Art. 518): el arrendatario con 2+ años de ocupación tiene derecho a renovar, salvo causales taxativas.
- Desahucio de 6 meses (Art. 520): aviso mínimo si el propietario necesita el local para uso propio o demolición.
- Derecho de preferencia (Art. 521): si se reconstruye el inmueble, el arrendatario tiene prioridad para arrendarlo.
- Indemnización (Art. 522): si no se respeta el derecho de preferencia, el arrendatario tiene derecho a indemnización.
- Subarriendo parcial (Art. 523): hasta el 50% del local puede subarrendarse salvo pacto en contrario.
Canon y reajuste de libre negociación
A diferencia de la vivienda urbana, donde el canon no puede superar el 1% del avalúo catastral, en el arrendamiento comercial no existe tope legal. Las partes pueden pactar libremente el valor del canon mensual y el mecanismo de reajuste anual: IPC, IPC más puntos adicionales, porcentaje fijo u otro sistema.
Garantías permitidas
En arrendamiento comercial, las garantías son más amplias que en vivienda. El contrato puede incluir:
- Codeudor solidario: con renuncia al beneficio de excusión (Art. 2383 C.C.).
- Depósito en dinero: a diferencia de la vivienda (donde está prohibido por Ley 820), en locales comerciales SÍ se permite.
- Póliza de seguro: póliza de arrendamiento que cubra el canon y los daños al inmueble.
¿Cómo generar tu contrato en Doculisto?
- Datos de las partes: información del arrendador y arrendatario (o representante legal).
- Descripción del local: dirección, área, características y destinación comercial.
- Condiciones económicas: canon, reajuste, administración y servicios públicos.
- Garantías y cláusulas: tipo de garantía, subarriendo, cláusula penal y mejoras.
- Genera y descarga: un contrato profesional con todas las cláusulas imperativas del Código de Comercio.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 820 de 2003 aplica a locales comerciales?
No. La Ley 820 de 2003 regula exclusivamente el arrendamiento de vivienda urbana. Los locales comerciales se rigen por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y, supletoriamente, por los artículos 1973 a 2008 del Código Civil. Esto significa que el canon, los reajustes y las garantías son de libre negociación entre las partes.
¿El canon de un local comercial tiene tope legal?
No. A diferencia de la vivienda urbana (donde el canon no puede superar el 1% del avalúo catastral según la Ley 820), en arrendamiento comercial el canon es de libre negociación. Tampoco hay tope legal para el reajuste anual: las partes pueden pactar IPC, IPC más puntos, un porcentaje fijo u otro mecanismo.
¿Qué es el derecho de renovación del arrendatario?
El artículo 518 del Código de Comercio establece que el arrendatario que haya ocupado un local comercial por 2 años o más tiene derecho a la renovación del contrato. Este derecho es imperativo (Art. 524 C.Co.) y solo puede negarse por las causales taxativas del artículo 518: incumplimiento del arrendatario, necesidad del inmueble para uso propio del propietario, o demolición/reconstrucción del inmueble.
¿Cuánto tiempo de preaviso debe dar el arrendador?
Si el propietario necesita el local para uso propio o para demolición/reconstrucción, debe dar aviso al arrendatario con no menos de 6 meses de anticipación (Art. 520 C.Co.). Este plazo es imperativo y no puede reducirse por pacto entre las partes. Si no se da el desahucio con la anticipación debida, el contrato se entiende renovado.
¿El arrendatario puede subarrendar el local?
Sí, parcialmente. El artículo 523 del Código de Comercio permite al arrendatario subarrendar hasta la mitad del local, salvo estipulación en contrario. El subarriendo total requiere autorización expresa del arrendador. El contrato generado por Doculisto permite configurar si se autoriza, prohíbe o limita el subarriendo.
¿El contrato generado por Doculisto es válido?
Sí. El contrato cumple con los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y las normas supletorias del Código Civil. Incluye las cláusulas imperativas sobre derecho de renovación, desahucio, destinación comercial, mejoras, garantías, cláusula penal y restitución. Se genera en formato profesional listo para firmar.
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