Formas de terminación del contrato
La Ley 820 de 2003 establece las causales y procedimientos para la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. La terminación puede darse por mutuo acuerdo, por vencimiento del plazo con preaviso, o por incumplimiento de alguna de las partes.
Terminación por parte del arrendador
El artículo 22 de la Ley 820 establece las causales por las cuales el arrendador puede terminar el contrato:
Causales que requieren preaviso de tres meses
- Necesidad de ocupar el inmueble: Para su propia habitación o la de su cónyuge, compañero permanente, padres o hijos.
- Necesidad de realizar obras: Reparaciones que requieran la desocupación del inmueble o demolición para nueva construcción.
- Decisión de no renovar el contrato: Al vencimiento del plazo, dando el preaviso con tres meses de antelación.
En estos casos, si el arrendador no cumple la causal invocada dentro de los siguientes meses (por ejemplo, no ocupa el inmueble o no inicia las obras), el arrendatario puede exigir una indemnización equivalente a doce meses de arrendamiento.
Causales que no requieren preaviso (incumplimiento del arrendatario)
- Mora en el pago del canon por más de tres periodos consecutivos o tres periodos en un año
- Destinación diferente del inmueble a la pactada
- Subarriendo no autorizado
- Realización de mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización escrita del arrendador
- Daño intencional al inmueble o a las zonas comunes
Terminación por parte del arrendatario
El artículo 24 de la Ley 820 establece las causales por las cuales el arrendatario puede terminar el contrato:
- Suspensión de servicios públicos por causa imputable al arrendador
- Incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales del arrendador
- Terminación unilateral en cualquier momento, dando preaviso de tres meses y pagando una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento
Terminación por mutuo acuerdo
Las partes pueden terminar el contrato en cualquier momento de común acuerdo. Es recomendable documentar este acuerdo por escrito, indicando la fecha de terminación, el estado del inmueble y la liquidación de cualquier obligación pendiente.
El preaviso: requisito esencial
Para la terminación por vencimiento del plazo, la Ley 820 exige un preaviso escrito de tres (3) meses. Este preaviso debe:
- Constar por escrito
- Enviarse a través del servicio postal autorizado o entregarse personalmente con constancia de recibo
- Indicar la causal de terminación
- Indicar la fecha efectiva de terminación
¿Qué hacer si el arrendatario no desocupa?
Si el arrendatario no entrega el inmueble después de la terminación legal del contrato, el arrendador debe acudir al proceso de restitución de inmueble arrendado regulado por los artículos 384 a 389 del Código General del Proceso. Este es un proceso abreviado diseñado para resolver estos conflictos de manera relativamente rápida.
El arrendador nunca debe recurrir a vías de hecho como cambiar cerraduras, retirar pertenencias del arrendatario o cortar servicios públicos. Estas acciones son ilegales y pueden generar responsabilidad penal y civil.
Entrega del inmueble
Al momento de la entrega, se recomienda:
- Verificar el estado del inmueble comparándolo con el inventario inicial
- Tomar registro fotográfico
- Firmar un acta de entrega con el estado del inmueble
- Liquidar servicios públicos pendientes
- Devolver llaves y accesorios
La terminación de un contrato de arrendamiento tiene reglas claras en la ley colombiana. Conocerlas y cumplirlas protege a ambas partes de conflictos y gastos innecesarios.