Regla general: se necesita autorización
El artículo 17 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendatario no puede subarrendar el inmueble ni ceder el contrato de arrendamiento sin la autorización escrita del arrendador. Esta regla aplica tanto al subarriendo total (todo el inmueble) como al parcial (una habitación o parte del inmueble).
¿Qué es el subarriendo?
El subarriendo ocurre cuando el arrendatario (quien tiene el contrato con el arrendador) arrienda a su vez el inmueble —o parte de él— a un tercero (subarrendatario). Se genera una cadena contractual:
- Arrendador → Arrendatario: Contrato de arrendamiento original.
- Arrendatario → Subarrendatario: Contrato de subarriendo.
El subarrendatario no tiene relación contractual directa con el arrendador original.
Requisitos para el subarriendo legal
Para que el subarriendo sea legal, debe cumplirse lo siguiente:
- Autorización escrita del arrendador: Es el requisito fundamental. La autorización verbal no es suficiente.
- Condiciones del subarriendo: El subarriendo no puede exceder las condiciones del contrato original (duración, destinación del inmueble, etc.).
- Canon del subarriendo: Aunque no hay una norma que lo regule expresamente, el canon del subarriendo no debería exceder el canon del arrendamiento principal.
Consecuencias del subarriendo no autorizado
Si el arrendatario subarrienda sin autorización del arrendador, se generan graves consecuencias:
- Causal de terminación del contrato: El artículo 22 de la Ley 820 establece que el subarriendo no autorizado es una causal para que el arrendador pueda terminar el contrato.
- Proceso de restitución: El arrendador puede iniciar un proceso judicial de restitución del inmueble arrendado.
- Responsabilidad del arrendatario: El arrendatario responde ante el arrendador por los daños que pueda causar el subarrendatario.
Derechos del subarrendatario
Si el subarriendo fue autorizado, el subarrendatario tiene derechos similares a los de cualquier arrendatario frente al arrendatario original (su arrendador directo). Sin embargo, si el contrato principal termina, el contrato de subarriendo también se extingue.
Subarriendo en locales comerciales
En el arrendamiento comercial, regulado por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, las reglas son algo diferentes. El arrendatario comercial puede subarrendar hasta la mitad del inmueble sin necesidad de autorización expresa, salvo estipulación contractual en contrario.
Recomendaciones prácticas
- Si necesita subarrendar, solicite siempre la autorización por escrito al arrendador.
- Incluya una cláusula específica sobre subarriendo en el contrato original.
- Si es arrendador, defina claramente en el contrato si permite o no el subarriendo.
- Si descubre un subarriendo no autorizado, actúe con prontitud y documente la situación.
El subarriendo no es ilegal en Colombia, pero requiere autorización expresa y escrita del arrendador. Actuar sin este permiso puede costarle la terminación del contrato de arrendamiento.