¿Qué es el proceso de restitución?
Es el mecanismo judicial mediante el cual el arrendador busca la devolución del inmueble. Regulado por los artículos 384 a 389 del Código General del Proceso (CGP).
¿Cuándo procede?
- Mora en el pago: Dos o más periodos consecutivos.
- Contrato vencido: Con preaviso cumplido, pero el arrendatario no desocupa.
- Incumplimiento contractual: Subarriendo no autorizado, cambio de destinación, daños.
Requisito previo: conciliación
Antes de acudir al juez, generalmente se requiere intentar una conciliación extrajudicial (Ley 640 de 2001).
Procedimiento
1. Demanda
Se presenta ante el juez civil municipal con el contrato, prueba del incumplimiento y constancia de conciliación.
2. Admisión y traslado
El juez admite la demanda y la traslada al arrendatario para que conteste.
3. Audiencia
Se practican pruebas y se decide en audiencia.
4. Sentencia
Si procede, el juez ordena la restitución y fija plazo para la entrega. Si no se cumple, procede diligencia de lanzamiento con apoyo de la fuerza pública.
Caución por mora
Si la causal es mora en el pago, el arrendatario puede evitar la restitución si paga la totalidad de cánones adeudados y costas antes de la sentencia de primera instancia.
Lo que el arrendador NO debe hacer
- Cambiar cerraduras
- Retirar pertenencias del arrendatario
- Cortar servicios públicos
- Intimidar o amenazar
Estas acciones son ilegales y generan responsabilidad penal y civil.
El proceso de restitución es la vía legal correcta para recuperar un inmueble arrendado. Las vías de hecho están prohibidas por la ley colombiana.