Responsabilidades del arrendador
El arrendador de vivienda urbana en Colombia no solo tiene el derecho a recibir el canon de arrendamiento, sino que también asume una serie de obligaciones legales establecidas tanto en la Ley 820 de 2003 como en el Código Civil (artículos 1982 a 1995). El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a reclamaciones por parte del arrendatario e incluso a la terminación del contrato.
1. Entregar el inmueble en buen estado
El artículo 1982 del Código Civil establece que el arrendador está obligado a entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Esto implica que al momento de la entrega:
- Las instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias deben funcionar correctamente
- La estructura del inmueble debe estar en condiciones seguras
- Las puertas, ventanas y cerraduras deben estar en buen estado
- No deben existir problemas de humedad, plagas o condiciones que afecten la salud
Se recomienda elaborar un inventario detallado al momento de la entrega, firmado por ambas partes, que documente el estado del inmueble y sus accesorios.
2. Mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad
La obligación de entregar el inmueble en buen estado se extiende durante toda la vigencia del contrato. El arrendador debe garantizar que el inmueble mantenga las condiciones de habitabilidad necesarias. Esto incluye la realización de reparaciones necesarias que no sean locativas.
Diferencia entre reparaciones necesarias y locativas
- Reparaciones necesarias: Son aquellas indispensables para la conservación del inmueble y corren por cuenta del arrendador. Ejemplos: reparar la estructura, el techo, las tuberías principales, la impermeabilización.
- Reparaciones locativas: Son las que se originan por el uso normal del inmueble y son responsabilidad del arrendatario. Ejemplos: pintura interior, cambio de chapas, mantenimiento de grifería.
3. Respetar el límite del canon
El artículo 18 de la Ley 820 establece que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Además, el artículo 20 limita el incremento anual al IPC del año anterior certificado por el DANE.
El arrendador no puede cobrar un canon excesivo ni realizar incrementos por encima de lo legalmente permitido.
4. No exigir depósitos en dinero
Como lo establece el artículo 16 de la Ley 820, el arrendador tiene prohibido exigir depósitos en dinero como garantía al arrendatario. Las garantías admisibles son codeudores, fiadores o la firma de un pagaré como respaldo de las obligaciones del contrato.
5. Garantizar el goce pacífico del inmueble
El arrendador debe abstenerse de cualquier acción que perturbe al arrendatario en el uso y goce del inmueble. Esto incluye:
- No ingresar al inmueble sin consentimiento del arrendatario
- No suspender servicios públicos como mecanismo de presión
- No realizar obras innecesarias que afecten la habitabilidad
- No cambiar las cerraduras sin autorización del arrendatario
6. Dar preaviso antes de terminar el contrato
Si el arrendador desea terminar el contrato al vencimiento del plazo, debe enviar un preaviso escrito con al menos tres meses de antelación, según lo dispone el artículo 22 de la Ley 820. Sin este preaviso, el contrato se renueva automáticamente.
7. Pagar indemnización cuando corresponda
En ciertos casos, cuando el arrendador termina el contrato sin que haya incumplimiento por parte del arrendatario, la ley le impone el pago de una indemnización. Por ejemplo, si el arrendador no da el preaviso o invoca una causal que luego no se materializa (como la necesidad de habitar el inmueble), debe indemnizar al arrendatario.
8. Registrar el contrato (cuando corresponda)
Aunque para el arrendamiento de vivienda urbana no existe una obligación general de registro, la Ley 820 establece que las personas naturales o jurídicas que se dediquen profesionalmente al arrendamiento de inmuebles deben registrarse ante la autoridad competente. Adicionalmente, es recomendable que el contrato conste por escrito para facilitar su prueba.
Consecuencias del incumplimiento
Si el arrendador incumple sus obligaciones, el arrendatario puede:
- Solicitar la terminación del contrato con indemnización de perjuicios
- Exigir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones
- Acudir a la inspección de policía en casos de perturbación
- Interponer una acción de tutela si se vulneran derechos fundamentales (como la dignidad o la vivienda)
Ser arrendador implica responsabilidades legales serias. Cumplir con estas obligaciones no solo evita problemas legales, sino que también contribuye a mantener una relación de arrendamiento armoniosa y duradera.