¿Existen cláusulas obligatorias por ley?
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Aunque la ley no establece un formato único de contrato, sí exige que se contemplen ciertos aspectos mínimos. Adicionalmente, algunas cláusulas se consideran obligatorias porque la omisión de ciertos temas puede generar interpretaciones desfavorables o conflictos entre las partes.
Cláusulas esenciales
1. Identificación completa de las partes
El contrato debe incluir los datos completos del arrendador y del arrendatario: nombres, números de identificación (cédula o NIT), dirección de correspondencia y datos de contacto. Si alguna parte actúa a través de un apoderado o administrador, también deben constar los datos de esta persona.
2. Descripción del inmueble
Debe identificarse con precisión el inmueble arrendado: dirección, ciudad, barrio o sector, tipo de inmueble (casa, apartamento, habitación), y una descripción de sus características principales. Se recomienda incluir la matrícula inmobiliaria.
3. Canon de arrendamiento y forma de pago
El monto del canon mensual debe quedar estipulado de forma clara. Según el artículo 18 de la Ley 820, el canon no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Debe indicarse:
- Monto exacto en pesos colombianos
- Fecha de pago (día del mes)
- Medio de pago aceptado
- Lugar o cuenta donde debe consignarse
4. Término de duración
Debe establecerse la duración del contrato. Si no se pacta, la ley presume un término de un año. El artículo 6 de la Ley 820 establece las condiciones para la renovación automática del contrato.
5. Cláusula de incremento del canon
Conforme al artículo 20 de la Ley 820, el canon solo puede incrementarse una vez al año en un porcentaje que no supere el IPC del año anterior. Esta cláusula debe incluirse para dar claridad sobre cómo y cuándo se ajustará el valor del arriendo.
6. Obligaciones del arrendador
El contrato debe reflejar las obligaciones legales del arrendador:
- Entregar el inmueble en buen estado
- Mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad
- Hacer las reparaciones necesarias (no locativas)
- No perturbar al arrendatario en el goce del inmueble
7. Obligaciones del arrendatario
Igualmente, deben consignarse las obligaciones del arrendatario:
- Pagar el canon oportunamente
- Cuidar el inmueble y hacer reparaciones locativas
- No cambiar la destinación del inmueble sin autorización
- No subarrendar sin permiso escrito (artículo 17, Ley 820)
- Restituir el inmueble al terminar el contrato
8. Causales de terminación
Deben incluirse las causales por las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato, siguiendo lo dispuesto en los artículos 22 a 24 de la Ley 820. Incluir estas causales da transparencia y reduce la incertidumbre.
9. Preaviso
La cláusula de preaviso debe indicar los plazos y la forma de notificación para la terminación del contrato. La Ley 820 exige un preaviso de tres meses por escrito cuando el arrendador desea terminar el contrato al vencimiento del plazo.
Cláusulas prohibidas
La Ley 820 también establece restricciones. No se pueden incluir cláusulas que:
- Exijan depósitos en dinero como garantía (artículo 16)
- Renuncien anticipadamente a los derechos que la ley otorga al arrendatario
- Impongan incrementos del canon superiores al IPC
- Establezcan penalidades desproporcionadas
Cláusulas recomendadas
Además de las obligatorias, es aconsejable incluir:
- Inventario detallado: Un anexo con el estado del inmueble y sus accesorios.
- Cláusula de servicios públicos: Quién paga cada servicio y cómo se realizará el pago.
- Cláusula penal: Una penalización acordada por incumplimiento.
- Cláusula de solución de conflictos: Si se acudirá primero a conciliación o mediación.
- Cláusula sobre mascotas: Si se permite o no la tenencia de animales en el inmueble.
Un contrato de arrendamiento con todas las cláusulas necesarias no solo cumple con la ley, sino que previene conflictos. Es una inversión en tranquilidad para ambas partes.